Locataire qui ne paie plus : la procédure d’expulsion pas à pas
Loyers impayés : mise en demeure, commandement de payer, juge, trêve du 1er novembre au 31 mars. La procédure d'expulsion pas à pas pour le bailleur.
Chloé Rousseau Publié le 10/10/2026 à 17h26 8 min de lecture
Un loyer qui manque fait une ligne rouge sur le relevé. Au deuxième, vous avez un dossier sur les bras. Entre nous, c’est au premier impayé qu’il faut ouvrir le classeur, pas au sixième. Que votre logement soit à Nîmes, à Alès ou dans un village des Cévennes, la procédure est la même partout en France, et une erreur de forme y coûte des mois. Avant d’envoyer le moindre courrier, je ferais relire le bail et le décompte par un avocat expulsion locataire. Le dossier est encore vierge, donc corriger ne coûte rien.
Pourquoi faire appel à un avocat expulsion locataire dès le premier mois d’impayé
On se dit souvent : « c’est un retard, il va régulariser ». Parfois oui. Le problème, c’est que chaque semaine d’attente passe à la trappe sans rien rapporter. La procédure d’expulsion a son ordre et ses actes, et elle ne pardonne pas un acte mal rédigé. Un commandement de payer qui ne reproduit pas correctement la clause du bail, et on recommence à zéro.
Le cabinet de Maître Clara Anidjar, avocate au barreau de Paris qui ne défend que des propriétaires bailleurs, découpe le travail en quatre étapes sur sa page, consultée le 10 octobre 2026. Il prend des dossiers dans toute la France en visio, ou au cabinet du 89 avenue de Villiers, dans le 17ᵉ arrondissement de Paris. Les honoraires sont fixés au forfait et annoncés à l’avance, et le premier échange est gratuit. Pour un bailleur gardois qui loue un seul appartement, ce dernier détail compte : vous savez ce que la procédure va vous coûter avant de la lancer.
Les quatre étapes d’un dossier d’expulsion
1. Analyse du dossier
Bail, décompte des loyers, échanges écrits, actes déjà délivrés : on choisit la bonne voie et on repère les délais ouverts.
2. Phase amiable
Mise en demeure et recherche d’un accord quand la situation s’y prête. C’est la voie la plus rapide quand elle marche.
3. Procédure judiciaire
Commandement de payer, assignation devant le juge des contentieux de la protection, puis l’audience.
4. Exécution
Suivi avec le commissaire de justice jusqu’à la libération des lieux. Aucune expulsion du 1er novembre au 31 mars.
Sources : Mon Avocat Bailleur (étapes, page lue le 10/10/2026) ; Bailfacile (trêve hivernale, guide mis à jour le 22/12/2025).
La mise en demeure, une phase amiable à ne pas bâcler
Avant le juge, il y a la lettre. Envoyez-la en recommandé avec accusé de réception, avec un décompte mois par mois : date d’échéance, montant attendu, montant reçu, reste dû. Évitez les « vous me devez environ trois mois ». Un juge lit des chiffres, et votre locataire aussi.
Que faire si le locataire répond qu’il a perdu son emploi ? Proposez un échéancier écrit, daté et signé des deux côtés. Je ne ferais jamais un accord à l’oral, au pas de la porte. Le jour où il n’est pas tenu, vous n’avez rien à montrer.
Deux réflexes que beaucoup de bailleurs oublient. Si le locataire perçoit une aide au logement, signalez l’impayé à la Caf : l’aide peut alors être maintenue et vous être versée directement, et vous retrouvez une partie du loyer. Et s’il y a un garant, prévenez-le par écrit dès maintenant. Il a signé pour ça.
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Le commandement de payer par commissaire de justice : ce qu’il déclenche
Si l’amiable échoue, la procédure judiciaire commence par le commandement de payer. Il est délivré par un commissaire de justice, le nouveau nom de l’huissier. L’acte rappelle la clause résolutoire du bail, la dette précise et le délai laissé au locataire pour payer. Ce délai est écrit dans l’acte lui-même : lisez-le, c’est votre calendrier.
Pourquoi ne pas le rédiger soi-même avec un modèle trouvé en ligne ? Parce que c’est l’acte qui conditionne tout le reste. Une clause mal citée, un décompte qui mélange loyers et charges contestées, et le juge peut refuser de constater la résiliation du bail. Vous auriez perdu des mois pour rien. À ce stade, la commission départementale de prévention des expulsions (la CCAPEX) peut aussi être informée, selon le montant et l’ancienneté de la dette.
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Si le délai du commandement passe sans paiement, on assigne le locataire. C’est le juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire dont dépend le logement, qui tranche. Le préfet est informé de l’assignation avant l’audience : l’État veut savoir qui risque de perdre son logement.
Le jour de l’audience, le locataire peut demander des délais de paiement. Le juge peut les lui accorder et suspendre la résiliation du bail tant qu’il respecte l’échéancier. Ce n’est pas une défaite pour vous : vous gagnez un titre, avec des montants fixés par un juge. S’il décroche une seule mensualité, le bail tombe.
Une idée reçue à oublier : la trêve hivernale ne gèle pas la procédure. D’après le guide de Bailfacile mis à jour le 22 décembre 2025, vous pouvez délivrer un commandement, assigner et obtenir un jugement entre le 1er novembre et le 31 mars. Seule l’expulsion elle-même attend le printemps. En clair, un dossier lancé en octobre n’est pas un dossier perdu jusqu’en avril.
Après le jugement : ce que le commissaire de justice peut faire et ne pas faire
Le jugement en main, le commissaire de justice délivre au locataire un commandement de quitter les lieux. S’il ne part pas, le bailleur demande au préfet le concours de la force publique. Rien ne se fait sans cette autorisation, et rien ne se fait pendant la trêve.
Et si vous changiez les serrures pendant que le locataire est au marché d’Uzès ? Mauvaise idée, et c’est peu dire. Le propriétaire qui se fait justice lui-même passe du rang de créancier à celui de prévenu.
Le saviez-vous ?
Forcer un occupant à quitter son logement sans décision de justice, en changeant les serrures ou en coupant l’eau, est un délit. L’article 226-4-2 du Code pénal le punit de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. La trêve hivernale court chaque année du 1er novembre au 31 mars.
Source : Bailfacile, guide « Expulser un locataire pendant la trêve hivernale », mis à jour le 22/12/2025.
Squat, fin de bail, sous-location : des cas qui ne suivent pas la même voie
Tout ne se règle pas par un commandement de payer. Le cabinet distingue cinq situations sur sa page : loyers impayés, squat et occupation sans droit, locataire qui reste après la fin du bail, manquements au bail (sous-location non autorisée, dégradations, troubles répétés) et congé pour vente ou reprise contesté.
Le squat est le cas le plus à part. Il existe une voie administrative et une voie judiciaire, et le choix dépend de la nature du bien : résidence principale, secondaire ou logement vide. Une maison de vacances dans le Gard, fermée d’octobre à Pâques, n’appelle pas la même réponse qu’un studio loué à l’année à Nîmes.
Le locataire qui ne part pas après un congé pour vente est un autre classique. Le congé a-t-il été délivré dans les formes et dans les délais ? Si oui, il se fait respecter. Sinon, c’est vous qui risquez d’être en tort. Avant d’engager quoi que ce soit, faites vérifier la copie du congé et la preuve de sa délivrance.
L’erreur de forme qui coûte des mois, et à qui s’adresser
L’erreur classique, ce n’est pas de perdre devant le juge. C’est de ne jamais y arriver dans de bonnes conditions : décompte faux, garant oublié, acte mal rédigé, un été entier perdu à « laisser une chance ». Sur un loyer de 650 € dans une petite ville gardoise, six mois d’hésitation font 3 900 € qui ne reviendront probablement pas. Le seul qui gagne à attendre, c’est le compteur des impayés.
Alors, à qui frapper ? Pour un premier avis gratuit sur vos droits de bailleur, l’ADIL de votre département (l’agence d’information sur le logement) répond aux propriétaires comme aux locataires. Pour le dossier lui-même, de la mise en demeure à la remise des clés, adressez-vous à un avocat qui ne travaille que pour les bailleurs. Le premier échange chez Maître Anidjar est gratuit, et une procédure bien partie se termine plus vite. Mon conseil : réunissez ce soir le bail, les quittances et les relevés bancaires des douze derniers mois. C’est ce qu’on vous demandera en premier.
Vos questions sur l’expulsion d’un locataire
Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?
Non, pas entre le 1er novembre et le 31 mars. En revanche, vous pouvez délivrer un commandement de payer, assigner le locataire et obtenir un jugement pendant cette période. L’expulsion attend simplement le 1er avril.
Le propriétaire peut-il changer les serrures lui-même ?
Jamais. Expulser un occupant sans décision de justice ni commissaire de justice est puni de 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).
Qui délivre le commandement de payer ?
Un commissaire de justice, l’ancien huissier. Une lettre recommandée du propriétaire ne le remplace pas : elle sert de mise en demeure, pas d’acte de procédure.
À quel moment contacter un avocat ?
Dès le premier impayé, avant le commandement de payer. C’est à ce moment qu’on vérifie le bail et le décompte et qu’on évite les erreurs de forme qui font tout recommencer.
Sources
Bailfacile, guide « Expulser un locataire pendant la trêve hivernale », mis à jour le 22 décembre 2025 : dates de la trêve, actes possibles pendant la trêve, article 226-4-2 du Code pénal.
Mon Avocat Bailleur, page « Avocat pour l’expulsion d’un locataire », lue le 10 octobre 2026 : méthode en quatre étapes, situations prises en charge, honoraires au forfait.
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